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收房時(shí)面積沒(méi)有像宣傳中的那么大？
其原因主要?dú)w結(jié)為公攤面積。事實(shí)上，很多購(gòu)房者雖然知道公攤面積一詞,卻并不知道公攤面積怎么算！判斷自己購(gòu)買(mǎi)的房子究竟需要承擔(dān)多大的公攤,其實(shí)是可以自己加以判斷的，而不是一味地聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的宣傳。
如今很多購(gòu)房者對(duì)公攤的認(rèn)識(shí)度不夠,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),公攤面積越小,意味著購(gòu)房者需要投入的額外成本越小。而對(duì)于公攤面積來(lái)講,戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施的數(shù)量以及建筑本身的規(guī)模都會(huì)對(duì)公攤面積帶來(lái)影響。
公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無(wú)論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。但是對(duì)于這個(gè)面積要如何計(jì)算,很多購(gòu)房者都是一頭霧水。
1、電梯井：尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門(mén)洞安裝電梯門(mén)。
2、管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。
3、樓梯間：容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)。同時(shí)它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的建筑部分。聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸。
4、變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中對(duì)電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所。
5、設(shè)備間：設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所。
6、公共門(mén)廳：進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置。
7、過(guò)道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
8、值班警衛(wèi)室：設(shè)在小區(qū)大門(mén)口一側(cè)的門(mén)房，警衛(wèi)室外門(mén)口處還有升降欄桿。
9、共用墻體：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。
除此之外，這些不會(huì)包含在公攤內(nèi)：倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營(yíng)、自用的房屋、管理用房等不會(huì)計(jì)入公攤。
同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大，但是一梯兩戶肯定沒(méi)有兩梯兩戶的便捷。點(diǎn)式樓和板式樓的公攤是不一樣的；房子大，公攤就多點(diǎn)；房子小，公攤就會(huì)少點(diǎn)；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶在，其公攤面積是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。其實(shí)公攤只要適當(dāng)，就能提高居住的舒適度。
7層以下住宅公攤率為7-12%
多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磗混結(jié)構(gòu)的建筑70平米房子裝修，其公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內(nèi)凈高在2.65到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過(guò)4.7米以上應(yīng)按照兩層計(jì)算室內(nèi)面積。
7-11層住宅公攤率為10-16%
樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤?cè)Q于各樓盤(pán)自身的情況，不同的小高層樓盤(pán)公攤也有差異。在沒(méi)有地下設(shè)備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。按規(guī)定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點(diǎn)是方便的同時(shí)又能給生活一種新的高度。
12-33層住宅公攤率為14-24%
高層住宅的公攤面積是最大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強(qiáng)電井”“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。
別墅類的公攤率為1-8%
別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫(kù)。一般來(lái)說(shuō)獨(dú)立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。
根據(jù)購(gòu)房合同的第八條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過(guò)3%，誤差超過(guò)3%，多出的面積由開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送，少出的面積，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主，同時(shí)可以選擇退房。
計(jì)算公式
建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積
公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積
公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積
另外在公攤上購(gòu)房者應(yīng)該注意：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計(jì)算；陽(yáng)臺(tái)區(qū)分封閉否70平米房子裝修，封閉全算未封半。
對(duì)于公攤面積來(lái)講,戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施的數(shù)量以及建筑本身的規(guī)模都會(huì)對(duì)公攤面積帶來(lái)影響。所以在買(mǎi)房的過(guò)程中，購(gòu)房者一定要了解公攤面積怎么算，注意公攤面積中暗藏的陷阱！
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