近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體包括：
1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放；
2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；
3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；
4、支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；
5、保持債券融資基本穩(wěn)定；
6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；
7、支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款；
8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；
9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；
10、積極探索市場(chǎng)化支持方式；
11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；
12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；
13、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排；
14、階段性?xún)?yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；
15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；
16、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。
16條內(nèi)容中，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中主要有多個(gè)亮點(diǎn)：
一是文件要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，特別要求“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，前提是保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作。同時(shí)支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式。
二是從監(jiān)管部門(mén)角度，呼吁各銀行和銀保監(jiān)系統(tǒng)，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。具體為：從11月11日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。
三是鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。這一點(diǎn)在過(guò)去的文件和口徑中都很難看到，因?yàn)樾磐惺敲駹I(yíng)房企使用較多的金融產(chǎn)品。
四是支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等開(kāi)發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款，但要求借款主體經(jīng)監(jiān)管部門(mén)復(fù)核備案，資金封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用，且只能用于已售逾期難交付住宅項(xiàng)目，目的是保交付。
五是保交樓的配套金融支持。針對(duì)獲得前述專(zhuān)項(xiàng)借款支持的項(xiàng)目，提供新增配套融資，這不僅涉及購(gòu)房者，化解未交樓的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)；還涉及資不抵債項(xiàng)目，如剩余貨值能覆蓋專(zhuān)項(xiàng)借款和新增配套融資，或能明確還款來(lái)源，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供新增配套融資支持。
六是兩部委開(kāi)出了“免責(zé)條款”。從11月11日起，半年內(nèi)，銀行向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；債務(wù)新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理。值得特別注意的是，“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”。
七、銀行“兩道紅線”松綁，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期。2020年12月31日裝修貸，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款劃出了“兩道紅線”，“254號(hào)文”提出對(duì)受疫情等客觀原因影響、不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)做評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。
“254號(hào)文”的出臺(tái)，是一年多來(lái)監(jiān)管部門(mén)紓困房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性動(dòng)作。
首先，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持或救助，從口頭指導(dǎo)變成紅頭文件，下達(dá)銀行、銀保監(jiān)、信托、資管機(jī)構(gòu)等。
此前，無(wú)論是4月央行召集商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)，商議對(duì)12家房企開(kāi)展并購(gòu)和不良資產(chǎn)處置等問(wèn)題，還是點(diǎn)名示范性房企給予融資支持，或是8月中債增進(jìn)公司推動(dòng)擔(dān)保性發(fā)債，抑或是11月的“第二支箭”，都是通過(guò)會(huì)議、窗口指導(dǎo)等形式口頭傳達(dá)。
其次裝修貸，“254號(hào)文”由央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布執(zhí)行。央行和銀保監(jiān)分別是貨幣政策和金融監(jiān)管職能，從實(shí)操來(lái)看，此次央行能聯(lián)動(dòng)銀保監(jiān)部門(mén)，政策推行力度會(huì)更大。
第三，央行和銀保監(jiān)不僅提供了方向性指導(dǎo)，還細(xì)化地明確了免責(zé)條款。為了打消金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)融資產(chǎn)品出現(xiàn)不良、影響個(gè)人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，“254號(hào)文”提出新發(fā)放配套融資形成不良的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員，可予免責(zé)，前提條件是“已盡職”。
總的來(lái)說(shuō)，“央行16條”表述內(nèi)容重要、信息量很大，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生積極且重要的影響。
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