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工程管理
1. 物業(yè)工程部的工作是什么？
答：物業(yè)工程部的工作是對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計(jì)劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理服務(wù)，平時(shí)工程的維修報(bào)修工作等。
2. 什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？
答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設(shè)施設(shè)備(如上下水管線等)、主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，小區(qū)道路、場(chǎng)地、綠化、路燈、健身場(chǎng)所等。
3. 業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？
答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。
4. 小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？
答：（1）大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程；
（2）中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程；
（3）小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。
5. 小修費(fèi)和公共設(shè)施維修費(fèi)的區(qū)別？
答：小修費(fèi)用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡(jiǎn)單維修（材料需自備）。公共設(shè)施維修是指各類供、配電、給排水、燃?xì)庠O(shè)備等的維修費(fèi)用，用途是不同的。
6. 戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動(dòng)？
答：戶內(nèi)隔離墻（12CM以下的）原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。
7. 對(duì)講機(jī)、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口可否 移動(dòng)？
答: 不可私自移動(dòng)，如需改動(dòng)需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請(qǐng)，由原安裝單位進(jìn)行改動(dòng)，否則不再列入保修范圍之內(nèi)。煤氣管道改動(dòng)則需到煤氣公司申請(qǐng)，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。
8. 廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？
答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改裝修手冊(cè)，先要報(bào)煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風(fēng)的情況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。
9. 房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問(wèn)題是否保修？保修期限是多久？
答：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見(jiàn)收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。
10. 電梯多長(zhǎng)時(shí)間檢修一次？檢修需要多長(zhǎng)時(shí)間？是否會(huì)影響住戶？
答：電梯每月檢修。檢修時(shí)間由電梯運(yùn)行狀況與養(yǎng)護(hù)情況綜合決定。檢修時(shí)間將避開(kāi)人流高峰期（一般是在夜晚），不會(huì)影響住戶使用電梯。
11. 物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗(yàn)過(guò)房？
答：物業(yè)管理公司已對(duì)各房屋進(jìn)行了分階段檢查，并向開(kāi)發(fā)商提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商安排施工單位進(jìn)行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進(jìn)行成品保護(hù)。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進(jìn)度安排，戶內(nèi)可能存在個(gè)別問(wèn)題，請(qǐng)您在收房時(shí)認(rèn)真仔細(xì)檢查，我們會(huì)幫您及時(shí)通知有關(guān)施工整改單位進(jìn)行整改。
12. 房屋隔音效果如何，會(huì)不會(huì)受到噪音的影響？
答：小區(qū)房屋是按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。
13. 廚房處是否做防水？
答：廚房防水施工符合國(guó)家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒(méi)有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認(rèn)為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過(guò)程中，由裝修人員對(duì)該處進(jìn)行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進(jìn)行防水施工，但產(chǎn)生的費(fèi)用必須由您來(lái)支付。
14. 業(yè)主要求提供房間布線圖紙？
答：可以找物業(yè)服務(wù)中心。
15. 可否安裝太陽(yáng)能熱水器？
答：由于物業(yè)原有設(shè)計(jì)不包括業(yè)戶安裝太陽(yáng)能熱水器之需求，業(yè)戶不可以占用公共區(qū)域安裝太陽(yáng)能熱水器。
16. 公共部位可以隨意占用嗎？
答：根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場(chǎng)地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部門有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，同時(shí)有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時(shí)，物業(yè)公司會(huì)及時(shí)勸阻，避免影響您的正常使用。
17. 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有哪些？
答：（1）大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
18. 可分?jǐn)偛粦?yīng)計(jì)入的公用建筑空間是哪些？
答：（1）作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；（2）售房單位自營(yíng)、自用的房屋。其他購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。建筑小區(qū)部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書(shū)面承諾：對(duì)于先行計(jì)算的商品房銷售面積，在建設(shè)小區(qū)全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂?/p>
19. 誰(shuí)是解決住宅質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任單位？
答：承擔(dān)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問(wèn)題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問(wèn)題。
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裝修管理
20. 裝修時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？
答：大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表填寫(xiě)，然后提供裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計(jì)圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進(jìn)行技術(shù)會(huì)審，經(jīng)批準(zhǔn)后方可入場(chǎng)進(jìn)行裝修。提出申請(qǐng)?zhí)峤皇┕D紙及方案物業(yè)審批（3個(gè)工作日）交裝修押金辦理裝修許可證辦理“施工人員出入證”完工報(bào)驗(yàn)退裝修施工證及證件押金。
21. 裝修需交哪些費(fèi)用？
答：A、裝修押金；B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（元/平方）；C、出入證工本費(fèi)（元/個(gè)）。
22. 裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請(qǐng)?為什么要收裝修保證金？
答: 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個(gè)方面。對(duì)于共有部位，單個(gè)業(yè)主沒(méi)有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問(wèn)題。物業(yè)公司必須從裝修開(kāi)始時(shí)就進(jìn)行管理，否則等裝修完后，裝修帶來(lái)的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來(lái)威脅。實(shí)際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對(duì)建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，不顧及對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的愛(ài)護(hù)，造成他人生命、健康、財(cái)產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對(duì)于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來(lái)制約。
23. 裝修時(shí)，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)管理公司是否有權(quán)對(duì)外觀部分（陽(yáng)臺(tái)、窗戶等）進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃？
答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個(gè)小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對(duì)外觀部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。
24. 收樓后是否統(tǒng)一時(shí)間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？
答：統(tǒng)一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節(jié)假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊(cè)》里會(huì)有詳細(xì)的說(shuō)明。
25. 住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修有哪些注意事項(xiàng)？
答：業(yè)主裝修時(shí)需要交納二次裝修保證金、裝修管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費(fèi)，相關(guān)的費(fèi)用可由裝修公司代交。業(yè)主進(jìn)行二次裝修時(shí)需要提出裝修申請(qǐng)、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費(fèi)用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進(jìn)行裝修，完工后向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。具體的辦理流程請(qǐng)留意管理處之公告。
26. 裝修時(shí)不是承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？
答：根據(jù)國(guó)家實(shí)行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。
27. 衛(wèi)生間是否要做防水閉水？
答：業(yè)主裝修時(shí)一定要裝修公司做防水、閉水試驗(yàn)，閉水試驗(yàn)的時(shí)間為48小時(shí)。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來(lái)維修損失。
28. 如果業(yè)主裝修時(shí)鋪設(shè)木地板，是否會(huì)影響屋門的開(kāi)關(guān)？
答：木地板的高度一般為4公分，但實(shí)際裝修中可降為2－3公分。這樣將不會(huì)影響到屋門的開(kāi)關(guān)。
29. 是否能把室內(nèi)的對(duì)講（暖氣、電話接口、燃?xì)鈭?bào)警器、緊急求助報(bào)警器）移一移？
答：建議業(yè)主不要改動(dòng)。另外，由于這項(xiàng)改動(dòng)設(shè)計(jì)到小區(qū)的整體系統(tǒng)，需要由物業(yè)協(xié)調(diào)原施工單位（暖氣和燃?xì)庀到y(tǒng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定不允許改動(dòng)，可視對(duì)講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動(dòng)后有可能影響使用效果）。
30. 是否可以對(duì)所屬單元內(nèi)進(jìn)行拆改？
答：我們已在《裝修管理手冊(cè)》中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動(dòng)，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進(jìn)行改動(dòng)。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認(rèn)室內(nèi)承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請(qǐng)您需報(bào)裝修部審批。
31. 裝修垃圾如何清運(yùn)？
答：物業(yè)負(fù)責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場(chǎng)地點(diǎn)，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運(yùn)時(shí)間參照《裝修手冊(cè)》規(guī)定的時(shí)間。
32. 我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我該負(fù)責(zé)嗎？
答：根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。”
33. 裝修都需要什么圖？
答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動(dòng)，還需要給水系統(tǒng)平面圖。
34. 想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？
答：2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110號(hào)文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。
35. 業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝）
答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級(jí)證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請(qǐng)?jiān)撗b修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對(duì)于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果（最低限度要求業(yè)主寫(xiě)承諾書(shū)）。
36. 業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進(jìn)場(chǎng)嗎？
答：不可以。因上述事項(xiàng)均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項(xiàng)均須先報(bào)方案，工程部審批后，到安保部辦理進(jìn)場(chǎng)施工人員證件后，方可開(kāi)始進(jìn)行。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清離小區(qū)。（涉及消防安全問(wèn)題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時(shí)可能因您的不注意，而對(duì)管道施工破壞造成跑水，浸水事故。
37. 裝修人員可以在我家住嗎？
答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場(chǎng)。
38. 衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？
答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過(guò)防水，且經(jīng)過(guò)閉水試驗(yàn)，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會(huì)剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。
39. 陽(yáng)臺(tái)、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？
答：不可以。根據(jù)國(guó)家2002年實(shí)行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》之相關(guān)規(guī)定，改變住宅外立面之裝修行為須經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，因此，陽(yáng)臺(tái)、窗戶等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，
40. 業(yè)主可以對(duì)排煙道進(jìn)行改造處理嗎？
答：不可以改造。
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物業(yè)收費(fèi)
41. 為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費(fèi)？
答：由于本小區(qū)客戶群特點(diǎn)，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而我們也會(huì)將大部分精力用于催繳費(fèi)用上（因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的先決條件），這勢(shì)必就會(huì)影響到我們對(duì)您和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將全部精力投入到對(duì)客戶服務(wù)中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無(wú)后顧之憂。
42. 從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？
答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。
43. 以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)？
答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。
44. 我入住時(shí)要繳納購(gòu)房契稅和專項(xiàng)維修資金嗎？
答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。
45. 我入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？
答：入住時(shí)您應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《樓宇查驗(yàn)表》、《業(yè)主信息登記表》、等資料。
46. 我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？
答：物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)護(hù)、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面；物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)管理費(fèi)是如何花銷的。
47. 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？
答：沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。
48. 為什么要交專項(xiàng)維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？
答：根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。維修資金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。
49. 自行車車停放收費(fèi)嗎？
答：不收費(fèi)。
50. 車輛的停放費(fèi)用都有什么？
答：車位及其有償使用管理服務(wù)費(fèi)用：A、租用車位：租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)；B、專有車位：物業(yè)服務(wù)費(fèi)；C、公共車位：收占地費(fèi)。
51. 有線電視的繳費(fèi)方式？
答：業(yè)主如想開(kāi)通有線電視，需持有效證件到任意一個(gè)有線電視營(yíng)業(yè)廳辦理相關(guān)手續(xù)：需繳納有線電視入戶初裝費(fèi)及收視費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
52. 如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水、電供應(yīng)？
答：物業(yè)管理公司沒(méi)有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng)；但有權(quán)暫時(shí)停止為欠費(fèi)用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)交費(fèi)或充值，以免自動(dòng)停水、停電，造成不必要的損失。
53. 售樓時(shí)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？
答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開(kāi)發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭(zhēng)取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。
54. 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？
答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持的，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。
55. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？如果沒(méi)有包含電梯費(fèi)用，低層住戶也要交電梯費(fèi)嗎？
答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)公司辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。高層住宅電梯費(fèi)用是包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)里面的；最低樓層住戶也要交納電梯費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。
56. 小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)偅繎?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？
答：包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用里面。
57. 收樓時(shí)還有許多配套設(shè)施，（例如：周邊綠化、車庫(kù)、行人通道等）沒(méi)有交，是否需全額繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?
答：原則上是要全額繳交的。
58. 裝修時(shí)所產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取？
答：裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收取的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說(shuō)是協(xié)商收費(fèi)。
59. 已經(jīng)購(gòu)買了車庫(kù)或車位，為什么還要繳納停車費(fèi)？
答：嚴(yán)格來(lái)講是交納場(chǎng)地管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司要對(duì)車庫(kù)或車位進(jìn)行清潔和維護(hù)。
60. 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒(méi)有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？
答：是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來(lái)講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單位提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費(fèi)的。
61. 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？
答：水景園林將由外包的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)管理費(fèi)中。如遇大修則需動(dòng)用維修資金。
62. 為什么物業(yè)管理費(fèi)會(huì)這么高，是不是日后會(huì)隨時(shí)變動(dòng)？
答：小區(qū)現(xiàn)時(shí)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會(huì)隨便調(diào)整。
63. 為什么我買了房，在小區(qū)內(nèi)停車還要交停車費(fèi)？
答：小區(qū)內(nèi)的停車位為業(yè)戶提供車輛停放之便利，但由于車位產(chǎn)權(quán)歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費(fèi)及車位管理費(fèi)，即類似租房需要交房租及管理費(fèi)。
64. 這里的水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)是多少？
答：物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
65. 業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？
答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。
66. 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？
答：只要房屋已交付，無(wú)論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開(kāi)始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。
67. 我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？
答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書(shū)及交納保證金，裝修完工后無(wú)違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運(yùn)過(guò)程無(wú)撒漏等情況則予以退還。
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物業(yè)服務(wù)
68.物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？
答：負(fù)責(zé)客服工作的策劃；負(fù)責(zé)入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來(lái)電、來(lái)訪、報(bào)修、請(qǐng)修、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進(jìn)行客戶走訪和回訪；便民服務(wù)的組織與開(kāi)展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案理；客服部的各種文檔輸入工作；客服人員行為的規(guī)范與管理；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催繳工作。
圖片
69. 有無(wú)專門的物管手冊(cè)給客戶?
答：物管公司向業(yè)主提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》與《業(yè)業(yè)手冊(cè)》和《房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》等文件資料。
70. 因工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？
答：不可以，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。
71. 如果房屋出租，物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)繳納？
答：房屋出租時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
72. 草坪或其他植物會(huì)定期整修嗎？
答：會(huì)按季節(jié)與植物長(zhǎng)勢(shì)情況定期整修或補(bǔ)栽。
73. 房屋有問(wèn)題找哪個(gè)部門？
答：可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。
74. 高層住戶水壓不夠怎么辦？
答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來(lái)水主管部門投訴，也可以向所在小區(qū)物業(yè)反映，由物業(yè)人員代為聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)行情況說(shuō)明及報(bào)修。
75. 物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？
答：根據(jù)物業(yè)管理公司自身?xiàng)l件而定，詳情可在入戶時(shí)咨詢物業(yè)公司人員，或留意小區(qū)內(nèi)有償服務(wù)公示欄。
76. 修時(shí)，搬運(yùn)裝修材料，是否可以使用電梯？
答：可以使用電梯，但為了保護(hù)好全體業(yè)戶的利益，對(duì)于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運(yùn)，搬運(yùn)河砂、水泥時(shí)必須做好電梯內(nèi)陸面的防護(hù)，不得散裝或使用手推車進(jìn)出電梯，所搬運(yùn)的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi)生，遵守正確的電梯使用規(guī)范。
77. 業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？
答：對(duì)于生活垃圾，業(yè)主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內(nèi)裝修手冊(cè)，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內(nèi)，需業(yè)主用袋裝好后并做好封閉，統(tǒng)一放在小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點(diǎn)內(nèi)。
78. 車輛停放時(shí)，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
答：車主享有車輛停放，及對(duì)物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問(wèn)題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
79. 物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？
答：可以做一些公益性的宣傳,同時(shí),根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,經(jīng)營(yíng)性的廣告所得,用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足，剩余的用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
80. 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中。
81. 別的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)只有X元/平方米/月，我們小區(qū)為什么收費(fèi)那么高？
答：（1）從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度來(lái)講都優(yōu)于其他小區(qū)。
（2）管理服務(wù)費(fèi)是通過(guò)科學(xué)測(cè)算后,根據(jù)日常開(kāi)支情況進(jìn)行定位的,符合物業(yè)管理收費(fèi)的“以支定收”原則。
82. 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？
答：物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會(huì)因應(yīng)客戶之需求，適時(shí)提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時(shí)請(qǐng)留意管理處公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。
83. 寵物飼養(yǎng)的若干問(wèn)題？
答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時(shí)，應(yīng)以繩束之，及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。
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