新政落地一個(gè)月以來(lái)東莞廠房裝修，東莞新房市場(chǎng)熱度不斷。
有盤借政策春風(fēng)去化效果明顯，有盤打折促銷卻無(wú)人問(wèn)津，頗有冰火兩重天的感覺(jué)。
位于寮步的南山悅府顯然屬于后者，在熱火朝天的市場(chǎng)氛圍下，顯得有些凄涼。
有消息稱，南山悅府自5月份開(kāi)盤以來(lái)，三個(gè)月時(shí)間僅賣出了1套。
圖源：朋友圈截圖
據(jù)了解，項(xiàng)目去年就已經(jīng)開(kāi)放營(yíng)銷中心開(kāi)始蓄客，結(jié)果還是這么慘嗎？
淘房君特此去到營(yíng)銷中心了解情況，工作日的下午整個(gè)營(yíng)銷中心除了銷售之外并沒(méi)有客戶上門。
不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售對(duì)項(xiàng)目銷售狀況似乎很樂(lè)觀，表示新政之后客戶明顯增多，并說(shuō)當(dāng)天就有客戶成交，目前只剩幾十套在賣了。
但根據(jù)我們?cè)跂|莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)查詢的結(jié)果顯示，南山悅府100套可售房源，目前已售套數(shù)仍然為0套。
圖源：東莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)
這個(gè)結(jié)果讓淘房君難以相信，畢竟南山悅府為了推盤，可謂使出了渾身解數(shù)。
先是推出首期僅9.9萬(wàn)元，送品牌裝修的活動(dòng)，后又制定8-10萬(wàn)元的高傭金戰(zhàn)略。
重金之下必有勇夫，來(lái)自河南房產(chǎn)圈的自媒體大V在粉絲圈賣力宣傳東莞廠房裝修，吸引了浙江、湖北、長(zhǎng)三角等全國(guó)看房團(tuán)前來(lái)。
圖源：微信截圖
可惜的是，遠(yuǎn)道而來(lái)的炒房團(tuán)，在銷售的循循善誘和政策的雙重刺激下，似乎仍然不為所動(dòng)。
南山悅府這一套花式營(yíng)銷的組合拳打下來(lái)卻不見(jiàn)一點(diǎn)水花，一頓操作猛如虎，一看戰(zhàn)績(jī)慘不忍睹。
甚至有人調(diào)侃道，推薦南山悅府的那都是上輩子是有殺父之仇的。
這個(gè)盤為什么這個(gè)盤這么難賣呢，我們分析主要有以下幾大原因。
體量太小，配套不足，土地成本過(guò)高
去年由深圳南山集團(tuán)以5億元的總價(jià)搶下南山悅府項(xiàng)目所在的迷你型地塊，2.3萬(wàn)/平的樓面價(jià)一舉刷新了寮步地價(jià)天花板。
項(xiàng)目體量非常小，占地僅1萬(wàn)平左右，總共規(guī)劃僅3棟住宅，其中還有一棟是安居房，除去安居房可售房源不到200套。
目前項(xiàng)目在售的是2號(hào)樓，還有1號(hào)樓暫未推貨。
小區(qū)內(nèi)部配套匱乏，社區(qū)活動(dòng)空間局促，居住體驗(yàn)感較差。
并且小區(qū)內(nèi)部人車不分流，存在一定安全隱患。
這樣的迷你社區(qū)如果在鬧市還可以接受，但南山悅府四周遍布的主要是閑置的耕地、農(nóng)民房和工業(yè)廠房，外部配套不足。
小區(qū)配套不足，生活十分不方便是項(xiàng)目的一大硬傷。
并且南山悅府戶型只有兩種95平的三房和120平的四房，僅能滿足剛需和剛改群體，沒(méi)有高端大戶型。
對(duì)比隔壁的松湖云禧來(lái)說(shuō)，雖然地段差不多，但項(xiàng)目體量要超出一倍，戶型選擇也相對(duì)多樣化一些。
對(duì)于南山悅府來(lái)說(shuō)，想要彌補(bǔ)自身的短板就只能在價(jià)格上想辦法。
項(xiàng)目一開(kāi)盤，就打出了2字頭的口號(hào)，與備案價(jià)格3.6萬(wàn)的頭號(hào)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手松湖云禧貼身肉搏。
圖源：朋友圈截圖
并且營(yíng)銷中心的門口郝然掛出“首期9.9萬(wàn)起，送品牌裝修”的標(biāo)語(yǔ)，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售透露，項(xiàng)目目前價(jià)格在2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)之間，并且首付時(shí)間可以做到5個(gè)月內(nèi)。
這樣的促銷力度，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商真的是在割肉回血了。
要知道南山悅府在土地成本上本就不占優(yōu)勢(shì)，地價(jià)都已經(jīng)2字頭了，再降底褲都沒(méi)了。
不過(guò)似乎項(xiàng)目的姿態(tài)越低，購(gòu)房客越不買賬，如今南山悅府已經(jīng)陷入退無(wú)可退的尷尬局面。
麻涌南山府去化1%
外地房企初進(jìn)東莞，水土不服
南山悅府是深圳南山地產(chǎn)在東莞開(kāi)發(fā)的第二個(gè)住宅項(xiàng)目。
其首發(fā)項(xiàng)目南山府位于麻涌，或許是對(duì)東莞市場(chǎng)的水土不服，又或許是經(jīng)驗(yàn)不足，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)存在諸多缺陷，購(gòu)房客對(duì)南山集團(tuán)的這兩個(gè)項(xiàng)目似乎都不太買賬。
2021年南山地產(chǎn)首進(jìn)東莞市場(chǎng)，此前其項(xiàng)目主要布局在深圳南山地區(qū)，在其他城市開(kāi)發(fā)的樓盤并不多。
位于麻涌的南山府早早地就開(kāi)放了城市展廳，也是從去年就開(kāi)始蓄客，但去化同樣十分慘淡。
根據(jù)東莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)顯示，項(xiàng)目目前推的316套房源，僅賣出去4套，去化率僅1%左右。
圖源：東莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)不太穩(wěn)定的當(dāng)下，深圳南山地產(chǎn)在東莞市場(chǎng)的品牌知名度尚未打開(kāi)，購(gòu)房者對(duì)這個(gè)初來(lái)乍到的外地房企，并不太信任。
環(huán)湖片區(qū)火了
新政也帶不動(dòng)南山悅府
除去南山悅府產(chǎn)品本身的一些缺點(diǎn)，其實(shí)項(xiàng)目的區(qū)位條件還是不錯(cuò)的，一直以來(lái)寮步憑借其左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為了東莞市場(chǎng)的明星片區(qū)。
此次的新政更是讓不限購(gòu)的環(huán)湖區(qū)火了一把，大朗新政第二周成交上漲213%，寮步一周成交60多套，上漲28%。
吸引了來(lái)自全國(guó)各地的看房團(tuán)前來(lái)，掀起了不小的浪花，來(lái)自河南房產(chǎn)圈的某自媒體大V與其一眾跟隨者就曾在環(huán)松湖一帶掃貨。
圖源：微信截圖
其中位于大朗的中海松湖云錦新政后一周最多賣到二三十套，捷報(bào)頻傳。
松湖云禧的現(xiàn)場(chǎng)銷售表也示，看房團(tuán)許多粉絲當(dāng)場(chǎng)就下定買單。
但當(dāng)我們問(wèn)及南山悅府的銷售時(shí)，對(duì)方表示，并不清楚這回事。
在環(huán)湖兄弟的對(duì)比下，南山悅府的去化成績(jī)顯得更加難堪。
市場(chǎng)的眼光是敏銳的，同樣的大V帶看，甚至和松湖云禧同樣的地段，但購(gòu)房者的選擇卻不同。
在這樣的大環(huán)境下，各大開(kāi)發(fā)商都在想盡辦法突圍，畢竟別人多賣出一套自己就少一個(gè)客戶。
但打鐵還需自身硬，無(wú)論是降價(jià)優(yōu)惠促銷還是高傭金鼓勵(lì)銷售推廣，在樓盤素質(zhì)存在硬傷的情況下，客戶也不會(huì)輕易買單。
南山悅府小區(qū)的內(nèi)部配套、外部配套欠缺、產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一定局限性，與其高昂的土地成本無(wú)法匹配。
在有新政助力的情況下開(kāi)局尚且如此，可以預(yù)見(jiàn)，項(xiàng)目未來(lái)的去化道路將十分艱難。
買方掌握主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)下，項(xiàng)目的任何一點(diǎn)小瑕疵都會(huì)被放大，開(kāi)發(fā)商不多花點(diǎn)心思，房子真的就賣不出去了。
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