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物業(yè)管理及環(huán)境概述
學習目的：通過學習，對物業(yè)管理行業(yè)有基本的了解。
學習內(nèi)容：
一、物業(yè)管理
1、概念：指由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)業(yè)主或使用人的委托，依照國家法律、法規(guī)和業(yè)主、使用人簽訂的物業(yè)管理委托合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施設備及場地，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)營方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，為業(yè)主、使用人提供全方位高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。
2、特點：① 覆蓋面廣
② 業(yè)主處于主導地位
③ 物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合
3、主要內(nèi)容
1、維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞；
2、房屋裝修監(jiān)督管理
3、房屋的維護與修繕；
4、設備、設施的管理及維修養(yǎng)護
5、安全保衛(wèi)與消防；
6、保潔管理；
7、環(huán)境保護；
8、綠化管理；
9、車輛管理；
10、 綜合經(jīng)營服務
二、環(huán)境
1．概念——是指周圍的地方及其情況和條件。
2．分類——自然環(huán)境、次生環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境。
三、物業(yè)環(huán)境
1．物業(yè)環(huán)境是指某宗物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)的情況和條件。
2．物業(yè)環(huán)境的分類—— 生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、辦公環(huán)境
3．物業(yè)環(huán)境管理內(nèi)容和目標
① 物業(yè)區(qū)域環(huán)境保護 ② 物業(yè)環(huán)境綠化美化工作
③ 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理工作 ④ 清除物業(yè)內(nèi)違章搭建
⑤ 市政公用設施管理和維護 ⑥ 車輛交通管理
⑦ 建設和管理各種環(huán)境小品 ⑧ 治安管理工作
⑨ 消防管理工作 ⑩ 建設新型的人文環(huán)境
4．物業(yè)環(huán)境管理的基本原則
① 價值原則 ② 全局和整體效益最優(yōu)原則
③ 綜合平衡原則 ④ 可持續(xù)發(fā)展原則
⑤ 政府干預和公眾參與相結合原則
物業(yè)環(huán)境污染與防治
學習目的:通過學習,了解物業(yè)環(huán)境污染產(chǎn)生的原因并掌握如何進行防治。
學習內(nèi)容：
一、環(huán)境污染
1．涵義：是指由于人類在生活、生產(chǎn)和一切社會活動中產(chǎn)生的有害物質(zhì)進入生態(tài)系統(tǒng)的數(shù)量超過了生態(tài)系統(tǒng)本身的自凈能力，造成環(huán)境質(zhì)量下降或環(huán)境狀況惡化，使生態(tài)平衡及人們正常的生活條件遭到破壞。
2．種類：大氣污染、水污染、固體廢棄物污染、噪聲污染、電磁波污染
二、大氣污染與防治
1、大氣污染的原因：能源、燃油型機動車輛、建筑粉塵、不當燃燒以及燃放煙花爆竹。
2、防治的途徑：
改變能源結構；禁止不當燃燒；嚴格控制管區(qū)內(nèi)的工業(yè)廢氣的排放；加強車輛管理；在物業(yè)裝修時盡量采取防止揚塵的措施；平整路面物業(yè)裝修管理規(guī)定，減少揚塵；以綠色凈化環(huán)境。
三、水體污染與防治
水體污染的種類：病原體污染物、需氧物質(zhì)污染、有毒物質(zhì)污染物、有毒化學物質(zhì)等。
防治的途徑：加強污水排放的控制；加強對已排污水的處理；加強生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理。
防治水污染的污水三級處理技術：
一級處理：通過機械物理的沉淀、漂選、過濾等方法初步凈化，為二次處理提供條件。
二級處理：利用生化作用原理對污水進行深層次的處理、降解各種有害物質(zhì)。
三級處理：利用生物脫氮冷卻等方法對污水進行更深層次處理和凈化，使之達到工業(yè)、居民飲用水的標準，實現(xiàn)水的再利用。
四、固體廢棄物污染與防治
固體廢棄物按其來源和管理要求分為工業(yè)型和生活型兩大類。生活型固體廢棄物即城市生活垃圾，物業(yè)小區(qū)是城市日常生活垃圾的主要發(fā)生源。
1、固體廢棄物污染的防治：全過程管理；實行“三化”（減量化、資源化、無害化）；集中防治與分散防治相結合。
2、固體廢棄物處理方法：一般堆存法、圍隔堆存法、填埋法、焚化法、生物降解法。
五、噪聲污染與防治
噪聲產(chǎn)生的原因：車輛交通、建筑施工、社會生活噪聲。
防止噪聲污染的技術措施：聲源控制技術；噪聲傳播途徑控制技術；接收者防護技術。
物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理
學習目的：掌握物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理的內(nèi)容。
學習內(nèi)容：
一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理
是物業(yè)公司為業(yè)主和使用人創(chuàng)造衛(wèi)生、健康、舒適的工作和生活環(huán)境的重要環(huán)節(jié)，是體現(xiàn)轄區(qū)文明的第一象征和物業(yè)管理水平的重要標準，是延長設備和建筑物壽命的主要手段。
二、物業(yè)管理企業(yè)保潔機構的設置
物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理部：公共區(qū)域保潔班、保潔服務班組、高空外墻保潔班組
三、保潔員職責
遵守勞動紀律，統(tǒng)一著裝上崗。
聽從領班安排，按規(guī)定標準保質(zhì)保量的搞好個人負責區(qū)域的衛(wèi)生保潔。
嚴格按照保潔程序，確保保潔成果的持續(xù)性。
四、保潔服務的管理
1．作業(yè)計劃的制定——是進行物業(yè)保潔作業(yè)的主要依據(jù)。
（它能使管理者、作業(yè)者心中有數(shù)，能使各項工作有組織、有秩序、有節(jié)奏的進行，能更合理的安排時間，提高工作效率與工作成果。）
2．管理制度（清潔設備領取、操作，清潔工安全操作規(guī)程）
3．監(jiān)督檢查（員工自查、領班巡查、部門經(jīng)理抽查）
五、清潔衛(wèi)生工作的標準
1. 五定：定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量
2. 六無：無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。
3. 七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水井口凈、樹根凈、電線桿根凈、墻根凈。
4. 垃圾日產(chǎn)日清。
六、保潔管理的具體措施
1．實行生活垃圾分類袋裝化
2．進行超前宣傳教育
3．配備必要的硬件設施
4．經(jīng)濟處罰及典型曝光
物業(yè)環(huán)境綠化管理
學習目的：了解綠化養(yǎng)護工作操作與管理的基本方法和要求。
學習內(nèi)容：
一、物業(yè)環(huán)境綠化管理
是指為了充分發(fā)揮物業(yè)綠化的防護和美化的功能，根據(jù)植物的生物特性，通過科學的肥水管理、整形修剪、中耕鋤草、防治病蟲害、防風防寒等養(yǎng)護措施，使物業(yè)環(huán)境綠地中的花草樹木生長茂盛，以維護良好的生活、工作環(huán)境的管理活動。
二、機構設置
物業(yè)綠化管理部：養(yǎng)護組、花圃組、花卉服務組
三、養(yǎng)護、管理人員的職責
1．全面負責管轄區(qū)內(nèi)的綠地、花木的養(yǎng)護和管理；
2．對損壞花木、踐踏草坪者，要勸阻、教育，情節(jié)嚴重的按規(guī)定處罰；
3．負責綠地、花木的澆水、施肥、除雜草、松土、除病蟲、噴藥、修剪、整形、防護等；
4．妥善保管、使用好各種工具和肥料、藥品等。
四、物業(yè)環(huán)境綠化管理的基本操作
1．日常培育工作（澆水、排水、施肥、中耕和除草，防寒越冬）
2．園林植物的修剪
3．病蟲害防治
4．草坪的養(yǎng)護管理
5．其他養(yǎng)護管理（環(huán)境小品的養(yǎng)護管理、巡視看護、施工期間的樹木保護）
五、綠化管理的特點
1．經(jīng)常性 2．針對性 3．動態(tài)性
六、綠化養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求和考核指標
1．要求（樹木、樹形、綠籬、花壇、草坪等）
2．指標（新種樹苗、樹木、五大蟲害、綠化圍欄設施的損壞情況、綠地的整潔情況、綠化檔案的情況等）
七、綠化管理的注意事項
1．綠化檔案的建立與管理；
2．注意向業(yè)主和使用人宣傳綠化；
3．制定嚴格的管理制度。
物業(yè)衛(wèi)生保潔的日常操作
學習目的：通過學習，了解物業(yè)衛(wèi)生保潔的概況及具體操作細則
學習內(nèi)容：
一、物業(yè)衛(wèi)生清潔管理
是指物業(yè)管理公司對物業(yè)轄區(qū)進行定點、定時、定人的日常清掃，廢棄物的收集和清運，并依照管理規(guī)定對業(yè)主和使用人進行宣傳教育，管理和監(jiān)督，通過清、掃、擦、試、除、洗等常規(guī)性的服務，維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生物業(yè)裝修管理規(guī)定，以提高環(huán)境效益。
二、大廈的日常清潔工作
1．清掃 2．擦拭（干擦、水擦）
3．地毯清洗（干洗、濕洗） 4．地面打蠟
5．垃圾的收集處理
三、物業(yè)小區(qū)的日常清潔工作
1．清掃與保潔
2．生活廢棄物的清除（及時收集、迅速送到垃圾堆放點、垃圾袋裝化）
3．“黑色污染”的防治
“黑色污染”是對某些人在建筑物、構筑物、樹木及其他設施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫，造成環(huán)境污染的通稱。
防治方法（封閉式管理、設置公共招貼欄、宣傳教育、禁止三亂、責令改正）
四、物業(yè)衛(wèi)生清潔管理運作
1．大堂的清潔（范圍、作業(yè)程序、工作標準、注意事項）
2．公用衛(wèi)生間的清潔
3．樓層通道地面的清潔
4．墻面的清潔
5．大理石的保養(yǎng)
6．不銹鋼的清潔保養(yǎng)
7．玻璃門、窗、幕墻的清潔
8．室外地面的清潔
9．地下雨水、污水管道和檢查井的疏通
保潔、綠化機具的使用
學習目的：了解和掌握一些常用清潔設備、工具的操作方法
學習內(nèi)容：
一、衛(wèi)生機具：是用于清掃、收集和運輸垃圾，以及噴灑除害、消毒藥劑的設備和工具。
1．清掃機具
①掃帚：是用于清掃地面較大碎片和雜物的手工工具。
（根據(jù)用途、形狀和制作材料不同有多個品種）
②簸箕：是用于撮起集中的垃圾，然后倒入垃圾容器內(nèi)的手工工具。
③拖布：用布條或棉紗安裝在手柄上制成，是用于室內(nèi)地面清洗作業(yè)的手工工具。
④擠水器、清潔桶、拖地車：是與拖布配套使用，用于清洗室內(nèi)地面的器具。
⑤塵拖：由塵拖頭和塵拖架構成。
是將塵拖頭蘸上吸塵劑或牽塵劑，清除室內(nèi)地面塵土、沙礫的手工工具。
⑥玻璃清潔器：是用來清潔各種商廈的門窗玻璃及玻璃隔斷的手工工具。
⑦其他清潔工具：包括抹布、雞毛撣子、鐵鏟等。
2．收集容器
①垃圾桶：是用于垃圾收集站（點）收集生活垃圾的可移動容器。
②垃圾袋：是一種收集垃圾及廢棄物的塑料袋，一般多為黑色。
③廢物箱：是用于收集廢棄物的容器。
3．噴灑機具（是指衛(wèi)生、綠化工作中用于消毒和防治病蟲害的噴霧機具的總稱。
①手動噴霧器：是用人力噴灑藥物的器具，分為手動背負式、踏板平壓式、手推式。
②機動噴霧器
③彌霧噴粉機
④氣霧罐
二、綠化機具
1．耕作機具
①拖拉機 ②中耕機 ③草坪打孔機 ④耕作手工機具：鐵鍬、鋤頭、釘耙
2．整形機具
①樹木修剪車 ②樹木修剪機 ③草坪修剪機 ④整形工具
3．排灌機具
①排灌管道 ②噴灌機 ③噴灌工具：澆水壺、澆水管
保潔、綠化材料的使用及管理
學習目的：了解保潔、綠化材料的種類及使用
學習內(nèi)容：
一、衛(wèi)生材料
是衛(wèi)生工作中的消耗品，相對來說對其投資較大，質(zhì)量要求嚴格。衛(wèi)生材料的品種繁多，主要有清潔劑、除臭劑、除害藥劑和消毒劑等。
1．清潔劑
①酸性清潔劑 ②中性清潔劑 ③堿性清潔劑
2．空氣清潔劑
3．除害材料
①殺蟲劑 ②常用滅鼠劑
4．消毒劑
①甲醛 ②漂白粉 ③次氯酸鈣
二、綠化材料
是保證和調(diào)節(jié)綠化植物按人們要求生長的材料，包括肥料、農(nóng)藥、生長調(diào)節(jié)劑、除草劑及無土栽培材料等。
1．肥料——是綠化植物生長發(fā)育所必須的營養(yǎng)元素。
①有機肥料 ②化肥
2．農(nóng)藥
3．植物生長調(diào)節(jié)劑——是人工合成的類植物激素類化學物質(zhì)。
4．除草劑
5．無土栽培材料
無土栽培是不用土壤，而直接用培養(yǎng)基和營養(yǎng)液栽培植物的方法，常用于盆栽花卉。
社區(qū)人文環(huán)境的建設與管理
學習目的：了解社區(qū)人文環(huán)境的相關內(nèi)容
學習內(nèi)容：
一、社區(qū)及社區(qū)人文環(huán)境
1．社區(qū)：指人們進行一定的社會活動，具有某種互動關系和共同文化維系力的人類活動群體及其活動的區(qū)域。
2．社區(qū)人文環(huán)境：是社區(qū)環(huán)境的重要組成部分，它包括社區(qū)文化環(huán)境，社區(qū)人際環(huán)境。
社區(qū)文化的內(nèi)容： ①社區(qū)文化設施 ②社區(qū)文化的組織機構與管理方法
③社區(qū)精神
社區(qū)文化的功能： ①導向功能 ②規(guī)范功能
③交流功能 ④娛樂功能
二、社區(qū)文化環(huán)境的建設與管理
1．社區(qū)文化環(huán)境的建設
①物業(yè)管理與社區(qū)文化 ②社區(qū)文化建設
2．社區(qū)文化活動的管理方法
①行政方法 ②經(jīng)濟方法 ③法律方法 ④思想教育方法
三、社區(qū)人際關系協(xié)調(diào)
1．人際關系協(xié)調(diào)的標志
①相互理解 ②情感融洽
③行為協(xié)調(diào)
2．社區(qū)人際關系協(xié)調(diào)的途徑和方法
①積極開展新型人際關系教育
②建立健全社會交往機制
③講究人際關系藝術
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